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  • [易居研究院]2020年4月40城土地市場報告?

    2020-04-30 15:51:21

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    • 城市:全國
    • 發布時間:2020-04-30
    • 報告類型:土地交易分析
    • 發布機構:易居研究院

    4月40城土地成交量環比大增,前期積壓需求釋放明顯,但或難以持續火熱

    ??上海易居房地產研究院4月30日發布《2020年4月40城土地市場報告》,該報告顯示:

    ??土地市場各項指標均回暖,一季度積壓的需求明顯釋放,但或難以持續火熱。4月份土地成交量、出讓金均明顯增長,地價有所上漲,成交溢價率也在逐步小幅抬升,反映了一季度受疫情影響導致需求被積壓后釋放,土地市場回暖的態勢。但當積壓的需求釋放完畢后,未來幾個月進入正常的拿地節奏,在預期房地產市場整體降溫趨勢的背景下,土地市場持續火熱的可能性不大,至少難以和2019年上半年的小陽春相比。5月22日將召開兩會,屆時對于經濟以及房地產市場的定調將成為今年下半年市場走向的關鍵影響因素。具體來看,二線城市地市復蘇更加明顯,不僅成交量大增,地價上漲也相對明顯。

    ??易居研究院研究員王若辰表示:土地成交量溢價率排名居前的城市中大多數為一線和強二線城市,可以反映當前開發商在這些區域拿地更為激進一些,也是在當前風險與機會并存的形勢下更穩妥安全的選擇。

    ??報告主要內容如下:

    ??一、40城整體:前期積壓需求釋放,量價齊升

    ??1、土地成交建筑面積:1-4月累計同比下降5.5%

    ??2020年4月,40個典型城市土地成交建筑面積5711.9萬平方米,環比增長103.9%;同比增長24.2%。本次新冠肺炎疫情事件一季度土地市場造成了很大影響,4月份疫情已經基本控制,前期擠壓的正常需求有所釋放,成交量增長明顯。

    ??2020年1-4月,40個典型城市年初累計土地成交建筑面積14334.8萬平方米同比下降5.5%,降幅明顯收窄,預計未來幾個月同比增速仍將處于負區間。

    ??2、土地出讓金收入: 1-4月累計同比增長1%

    ??4月,40個典型城市土地出讓金收入為3043.5億元,環比增長121.2%,同比增長21.4%。2020年1-4月,40個典型城市土地出讓金累計收入7744.7億元,同比增長1%,由負轉正,4月份同比轉正,其中相當一部分為一季度積壓的需求,隨著未來幾個月需求回歸正常,同比增速可能仍將轉負。

    ??分城市來看,2020年1-4月,40城土地出讓金排名前5的城市分別為北京、杭州、上海、廣州和福州。這5個城市的土地出讓金總額分別為848.7、837.9、786.4、490.9和382.5億元,其中,上海、北京和廣州同比增速分別達到90.2%、42.9%和31.3%,表明一線城市地市復蘇明顯。

    ??3、土地出讓均價:環比上漲4.4%,同比上漲4.0%

    ??4月,40個典型城市土地成交均價為4982.2元/平方米,環比上漲4.4%,由負轉正;同比上漲4.0%,不改漲幅繼續收窄的趨勢。4月份40城地價上漲主要由于二線城市地價上漲比較明顯。

    ??4、土地成交溢價率:11.5%,逐漸上升

    ??4月,40個典型城市土地成交溢價率為11.5%,與3月相比小幅上升1.5個百分點,2020年1月以來,土地溢價率維持在2018年底的歷史低位水平,但已經逐漸小幅抬升,預計未來幾個月或仍有一定的上升空間。

    ??分城市來看,4月份,40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為合肥、寧波、南寧、深圳和廈門,土地成交溢價率分別為125%、42%、38%、38%和34%,合肥土地溢價率很高主要由于其中有一塊地溢價率過高,屬于異動,其他成交土地溢價率約在15%-20%之間。

    ??土地成交量溢價率排名居前的城市中大多數為一線和強二線城市,可以反映當前開發商在這些區域拿地更為激進一些,也是在當前風險與機會并存的形勢下更好的選擇。

    ??二、城市分類:二線城市量價齊升,一和三線城市成交量明顯反彈

    ??1、一線城市:成交量增長明顯

    ??4月,4個一線城市土地成交建筑面積為443.4萬平方米,環比增長106.9%,同比增長301.9%。6個月移動平均成交價為14138.1元/平方米,環比下跌1.4%,同比上漲13.1%。

    ??2、二線城市:量價齊升

    ??4月,二線城市土地成交建筑面積為4398.4萬平方米,環比增長102.5%,同比增長21.9%;成交均價為4538.4元/平方米,環比上漲6.0%,為2019年9月以來首次上漲;同比上漲1.5%,漲幅繼續收窄。

    ??3、三線城市:成交量環比增長明顯

    ??4月,三線城市土地成交建筑面積為870.1萬平方米,環比增長109.8%,同比下降1.2%。6個月移動平均成交價為2566.1元/平方米,環比上漲2.0%。

    ??三、結論和趨勢:一季度積壓需求明顯釋放,但市場難以持續火熱

    ??2020年初,新冠肺炎疫情的爆發對房地產市場造成了較大影響,部分城市出臺了延緩交納土地出讓金、延緩開工等支持政策。3月,調控政策仍然以穩為主,多地優化人才落戶、人才購房等政策,此外,廣州、濟南、海寧、寶雞、青島等城市涉及放松調控的政策均被撤回,表明“房住不炒”的定位沒有改變。4月17日,中央政治局會議重申了“房住不炒”的定位。

    ??4月份,國內疫情基本已處于控制之中,40城成交量增長明顯,地價和溢價率也有所上升,主要是因為一季度積壓的需求釋放,但當積壓的需求釋放完畢后,未來幾個月進入正常的拿地節奏,在預期房地產市場整體降溫趨勢的背景下,土地市場持續火熱的可能性不大,至少難以和2019年上半年的小陽春相比。5月22日將召開兩會,屆時對于經濟以及房地產市場的定調將成為今年下半年市場走向的關鍵影響因素。

    ??點擊查看完整版報告:[易居研究院]2020年4月40城土地市場報告

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