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  • 樓市寒潮下房企眾生相:降薪裁員縮減投資戰線 學制造業“降本增效”渡難關

    王麗新2020-04-30 08:51:48來源:證券日報網

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    ??2020年初,疫情來襲,人人“禁足”,售樓處關閉,工地停工,原材料無法正常采購,房地產行業上下游資金流轉猛然陷入艱難局面。一時間,房企管理層“開源節流”雙管齊下,近兩年歷經數次組織架構變革和管理體系建構的房企再度迎來巨變。

    ??據國家統計局數據顯示,2月份70個城市中共有19個城市新房沒有成交,24個城市二手房沒有成交;到了3月,盡管行業陸續復工,一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅回落,二手住宅銷售價格同比漲幅大多回落,受疫情影響最深的武漢,新建商品住宅和二手住宅仍無成交。

    ??“一邊是銷售額減少、價格回落導致的回款減少、現金流吃緊;一邊是抗疫防疫增加了相應的成本支出,兩頭同時擠壓。”有不愿具名的業內人士向《證券日報》記者表示,在原本已經受到限價等政策影響促使利潤率走低的房地產行業,不得不縮減投資戰線,裁撤冗余人員,向制造業學習“降本增效”,以“變”求生。

    ??弱現金流重壓下要“活下去”

    ??與以往的任何一場寒冬不同,這一次的“不確定性”充斥著整個房地產市場。現金回流不足預期的壓力,無論頭部企業還是中小房企,無一不在承受。

    ??作為行業中的龍頭風向標萬科亦如是。日前,萬科執行副總裁兼COO張旭在2019年業績發布上表示,“現金為王,手有余糧”是萬科活下去的法則。碧桂園總裁莫斌也提出,“必須通過競爭力的提升,使現金流更加充實”。

    ??頭部房企的敏感和風險意識可謂行業晴雨表,在其選擇“保現金渡難關”策略之際,擺在部分資金鏈緊張且營銷能力弱的中小企業面前的是生死難題,原本目標是“活得好”的可能只能調整為“活下去”。

    ??據人民法院公告網顯示,從2020年開年至今,全國已有超130家房地產商宣告破產,相當于平均每天都有1家房企被清算。要知道,2019年全國才377家房企宣告破產,而2020年迄今為止破產的房企,已占2019年全年的34.4%。

    ??毋庸置疑,疫情籠罩之下,難有房企可獨善其身,接下來的行業格局是,大中型房企一季度業績大幅下滑,小型房企被加速淘汰。

    ??據克而瑞數據顯示,一季度,TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為296.5億元和173.3億元,分別同比降低17.8%和33.5%;TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額入榜門檻分別降低23.5%和30.2%至124.2億元和71.1億元。一季度,絕大多數房企銷售額同比下降超過兩成,少有上漲者未來可能也面臨退房壓力。

    ??“等房企一季度業績預告出來后,估計有很多企業業績并不好看,包括依賴于經營性資產收入的房企。”上述業內人士稱,目前已經發布一季度預告的房企中,就有因疫情導致計劃結利項目工程進度受影響,結算收入下降,資產管理業務收入下滑,進而使得歸屬于母公司股東的凈利潤下滑70%以上的房企。

    ??縮編裁員優化組織架構

    ??一邊是銷售回款難,現金流吃緊,償債負擔重,資金鏈承壓;一邊是固定成本源源不斷地支出,房企不得不想辦法控制成本,降低支出,勒緊腰帶過日子。

    ??從開年以來《證券日報》記者與各位房企高管交流后的信息看,從成本壓縮的角度,裁員降薪向“管理費”開刀,似乎成為房企的首選求變策略之一。一時之間,業內也流傳起各家房企“不是在裁員,就是在裁員的路上”的說法。

    ??率先對疫情影響作出反應的是凱德集團,其高管層自愿降薪,董事費和基礎薪資將從4月1日起降低5%-15%,所有經理級及以上級別的員工凍結漲薪。此外,華夏幸福、碧桂園等房企也傳出合并區域公司,優化組織架構的消息。

    ??中小型房企的情況更是嚴峻,有的公司甚至無力支付工資,要求員工主動離職。今年2月,四川小房企中迪禾邦被曝無力支付2020年1月和2月的工資,要求員工主動離職,并延期領取工資。

    ??《證券日報》經過梳理發現,頭部房企是率先作出反應的,部分區域性房企降薪裁員范圍更廣,即使有些企業不裁員,也會啟動降薪機制。同時,不少房企都縮減了投資戰線,減少公開市場拿地支出,全力賣房保現金流,甚至有些房企已經開始賣資產割肉求生。

    ??外部環境無法改變,但經過多年粗放式發展的房地產行業,尚有向制造業學習,向管理要效益的空間。

    ??降本增效煉“精細化管理”內功

    ??面對增長速度放緩、現金流緊張、利潤下行,償債壓力巨大等多層壓力相繼而來的行業普遍現象,多數房企應對“不確定性”市場的策略都是升級企業內部的“確定性”要素,說白了,即是借助企業內部的大運營體系,聚焦“降本增效”式管理。

    ??“對疫情有不同認識和行動的房企,將在未來行業格局中獲得不同的市場份額。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示,若企業管理層和員工均能借助這一段時間,沉穩內修進而思變,練好這一內功,在未來高手過招的競爭格局中,這個企業可能就會贏得先機。

    ??今年2月,中國奧園集團董事會主席郭梓文呼吁全體員工“共同利用好這段加長版時光,不畏懼、不退縮、不止步,常學習、勤思考、再提升,養精蓄銳、夯實內功。”2月10日,花樣年地產集團CEO曾寶寶在《致全體花花的一封信》中表示,面對行業寒冬,只有咬牙扛過危,才有資格拼到機。

    ??目前來看,有靈活應變能力且戰略方向落位較快的房企均已行動,優化工作流程、提高工作效率、注重節能降耗、優化企業成本,強化精細管理是多數有想法的房企共渡難關的行動指南。

    ??在這一方面,中國奧園去年底開始全面梳理各項目成本,在持續保持產品力的前提下,根據成本優化目標,逐步提升全周期成本控制能力,減少了開發過程中的浪費、拆改等無效成本的發生,其細節甚至滲入到要節約一張紙、一度電、一滴水,且倡導全體員工參與工作和生活中所有于細微處的“節能降耗”。

    ??不得不說,進入微利時代的房地產行業,將因這場疫情產生巨變。過去習慣于靠粗放式管理和享受土地紅利的房企若不思變,將逐漸退出歷史舞臺。同時,改善大運營體系,實施嚴格資金預算管理、嚴控非生產性開支等各項降本增效式管理制度的房企,將逐漸在艱難中嘗到“精細化管理”的甜頭,通過體系化、清單化、工具化的運營管理體系來賦能組織,形成企業核心競爭力之一,贏得應對多變市場的更大話語權,助力業務增長,保持企業良性發展。

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